Pajak atas Sewa Vila dan Properti di Bali, PPh Final 10%, PBJT, dan PBB
Banyak pemilik vila di Bali belum memahami bahwa pajak atas properti terbagi ke beberapa jenis dan beberapa pemungut. Perlakuannya berbeda antara sewa murni dan usaha akomodasi.
PPh final atas sewa tanah dan/atau bangunan
Penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan dikenai PPh yang bersifat final dengan tarif 10% dari jumlah bruto nilai persewaan [1]. Artinya, pajak dihitung dari seluruh nilai sewa yang diterima, tanpa mengurangkan biaya perawatan, dan tidak dihitung ulang dengan tarif umum. Bila penyewa berstatus badan usaha atau instansi pemerintah, pada umumnya penyewa memotong dan menyetorkan PPh tersebut. Bila penyewa orang pribadi, pemilik menyetor sendiri [1]. Pihak-pihak sebaiknya menyepakati sejak awal siapa yang menyetor serta bagaimana buktinya diterbitkan.
Skema ini berlaku untuk sewa murni. Bila pemilik menyediakan layanan layaknya hotel, misalnya resepsionis, kebersihan harian, dan sarapan, kegiatan tersebut dapat dipandang sebagai usaha akomodasi dengan perlakuan pajak berbeda. Klasifikasi ini sebaiknya ditinjau berdasarkan kontrak dan kegiatan nyata.
PBJT untuk akomodasi
Vila yang disewakan harian atau mingguan kepada wisatawan pada dasarnya termasuk jasa perhotelan dalam rezim PBJT, dengan tarif paling tinggi 10% sesuai UU HKPD. Besarnya ditetapkan perda daerah masing-masing. Di Karangasem, misalnya, tarif PBJT jasa perhotelan adalah 10% [2].
PBB-P2
Kepemilikan tanah dan bangunan dikenai PBB-P2 yang dikelola pemerintah kabupaten/kota. Dalam contoh Perda Karangasem, tarifnya 0,1% untuk objek bernilai sampai Rp1 miliar dan 0,2% di atas itu [2]. Tarif di Badung, Denpasar, atau Gianyar bisa berbeda.
Hal yang sering terlewat
- NPWP pemilik harus aktif agar pemotongan dan penyetoran berjalan benar.
- Bukti potong atau bukti setor PPh final disimpan untuk keperluan pemeriksaan.
- Penghasilan sewa yang sudah dikenai pajak final tetap dilaporkan dalam SPT Tahunan pada bagian penghasilan yang dikenai pajak final [3].
Saran praktis
Sebelum menandatangani kontrak sewa jangka panjang, tuliskan klausul pajak: nilai sewa sudah termasuk atau belum termasuk PPh final, dan siapa pemotongnya. Untuk vila yang dikelola operator, periksa apakah pendapatan dikenai PPh final sewa atau menjadi penghasilan usaha. Konsultasikan struktur kepemilikan sebelum membeli, karena dampak pajaknya berbeda bagi pemilik individu dan badan.